Caso práctico: La transacción judicial como solución al desahucio por impago de rentas

PLANTEAMIENTO

Un propietario con un inmueble arrendado quiere desalojar al inquilino que arrienda el inmueble con motivo de la falta de pago de las últimas mensualidades. ¿Cómo funciona la transacción judicial como solución al desahucio por impago de rentas?

RESPUESTA

Los juicios por desahucio por falta de pago de las rentas pueden solucionarse por una transacción judicial en la que el demandante-arrendador se comprometa a condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que indique el arrendador (apartado 3 del art. 437 de la LEC).  Este plazo no podrá ser inferior a quince días desde que se notifique la demanda.

Hay que tener en cuenta lo preceptuado por el apartado 3 del art. 21 de la LEC: «Si el allanamiento resultase del compromiso con efectos de transacción previsto en el apartado 3 del artículo 437 para los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, esta quedará sin efecto, y que se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si esta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución».

En la resolución que homologue la transacción o en la sentencia de condena por allanamiento, en previsión de que no se verifique el desalojo voluntario del arrendatario en el plazo señalado, se fijarán, con carácter subsidiario, el día y la hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a cabo, sin necesidad de ulteriores trámites, en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario (apartado 1 del art. 447 de la LEC) .

En cuanto a los efectos que tiene la transacción judicial, hay que decir que contiene una condición resolutoria legal que consiste en el incumplimiento del plazo fijado para el desalojo, con lo que, de producirse la condición, la transacción quedaría sin efecto únicamente con respecto a la reclamación de rentas y costas (si también se habían condonado), por lo que el actor podría posteriormente ejercitar la acción de reclamación de rentas y costas.

Por tanto, la aceptación de la condonación de las deudas supone automáticamente el allanamiento con respecto al desahucio, de modo que, si no se produce el desalojo del inmueble en la fecha fijada por el actor, el lanzamiento se producirá sin más trámites ni notificación al condenado, en el día y la hora fijadas en la citación, si esta es de fecha posterior, o en el día y la hora que señale la resolución que homologó la transacción.

Régimen aplicable en materia de vulnerabilidad y suspensión del desahucio.

• Régimen anterior al 1 de octubre de 2026. La transacción judicial y el eventual lanzamiento se regían por las previsiones de la LEC expuestas, sin que resultara aplicable el régimen extraordinario de suspensión introducido posteriormente para determinados procesos en los que la persona demandada fuese vulnerable y careciese de alternativa habitacional.
• Régimen aplicable el 1 de octubre de 2026. El artículo 2 del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, estableció un régimen de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional desde el 1 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2030. No obstante, esta norma quedó derogada el 2 de octubre de 2026 por no haber sido convalidada, por lo que solo estuvo vigente durante el 1 de octubre de 2026.
• Régimen aplicable entre el 2 y el 7 de octubre de 2026. Durante este periodo no resultó aplicable la suspensión extraordinaria establecida por el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, al haber quedado derogado, ni había entrado todavía en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.
• Régimen aplicable desde el 8 de octubre de 2026. El artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, vigente desde el 8 de octubre de 2026 (pendiente de convalidación), establece nuevamente, hasta el 31 de diciembre de 2030, medidas de suspensión de los procesos de desahucio cuando la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.

A TENER EN CUENTA. Desde el 8 de octubre de 2026, cuando se acredite la vulnerabilidad económica de la persona arrendataria y no resulte aplicable el artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026, deberá comunicarse esta circunstancia a la Administración competente, que dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar íntegramente las cantidades debidas y las costas. Durante ese plazo se suspenderán el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. El pago o consignación íntegros determinarán la enervación y la continuación del contrato. Si transcurre el plazo sin alternativa habitacional ni pago o consignación íntegros, la Administración quedará subrogada en la posición deudora y no procederá el lanzamiento, manteniéndose el contrato hasta su expiración mientras subsista la vulnerabilidad. Conforme a la disposición transitoria segunda, este régimen también se aplica a las ejecuciones comprendidas en ella que estuvieran en curso el 8 de octubre de 2026, siempre que no se hubiera practicado el lanzamiento. (Art. 22.6 de la LEC) .