Última revisión
18/06/2026
Caso práctico: Reclamación por pisos turísticos en comunidad de propietarios
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Orden: civil
Fecha última revisión: 18/06/2026
Caso práctico sobre la normativa de uso turístico en comunidades y su impacto en propietarios. Implicaciones jurídicas y decisiones judiciales.
PLANTEAMIENTO
La pertenencia a una comunidad de propietarios conlleva necesariamente una convivencia que origina habitualmente diversidad de conflictos. En este caso realizaremos un análisis jurisprudencial de las respuestas que han ido dando nuestros tribunales a las discrepancias más comunes que suelen surgir entre la comunidad de propietarios y alguno de sus componentes, como el caso de existencia de pisos turísticos en comunidades de propietarios.
RESPUESTA
Con efectos de 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha modificado el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y su tenor literal pasa a ser el siguiente:
«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
Como se puede observar, esta reforma añade que el acuerdo deba ser expreso para, además de limitar o condicionar, aprobar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler de pisos turísticos dentro de la comunidad de propietarios.
Con anterioridad a esta reforma, sobre la facultad de las comunidades de prohibir el uso turístico cuando dicha limitación no esté recogida en el título constitutivo o en los estatutos, han existido opiniones contradictorias en la jurisprudencia menor, que pasamos a analizar:
Irretroactividad del acuerdo que limita o condiciona el uso turístico
a. Antecedentes de hecho
Se recurre la resolución que desestimaba el recurso de reposición interpuesto por una comunidad de propietarios contra la Consejería de Cultura Política, Lingüística y Turismo del Principado de Asturias, y siendo codemandada una propietaria, alegando que siendo aplicable el acuerdo de la comunidad de propietarios en el que se prohíbe el ejercicio de la actividad de uso turístico de la vivienda, la consejería debió denegar la solicitud presentada de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias.
b. Fundamentos de derecho
En lo que aquí nos concierne se plantea la cuestión de si debe tenerse en cuenta la prohibición de la comunidad de propietarios, considerando que cuando se aprobó dicha prohibición no se había completado la documentación exigible a la interesada.
«No se comparte por esta Sala tales consideraciones. A fecha de presentación de la declaración responsable la prohibición no existía en los estatutos de la comunidad de propietarios por lo que no resultaba exigible a la solicitante hacer ninguna mención a este respecto. Y todos los demás requisitos establecidos en el referido Decreto en relación con el art 69 Ley 39/2015 aparecen cumplidos en el expediente por lo que resulta patente que aunque la documentación fuera completada con posterioridad, se disponía de la misma y es esta disponibilidad y no la efectiva presentación lo que requieren los mencionados preceptos.
(...) esa interpretación amplia del ámbito a que alcanza la irretroactividad legalmente establecida en el art. 17.12 de la L.P.H ., encuentra apoyo en la doctrina del TS que en este ámbito de la propiedad horizontal, como recoge su sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 y la más reciente de 15 de junio de 2018 , partiendo de que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente ha establecido como doctrina legal la de que si resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad, dentro de las que se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, para su efectividad las mismas deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. También que en todo caso y en lo que aquí interesa que la interpretación de las limitaciones o prohibiciones, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad.
Existe, pues, de acuerdo con consolidada doctrina jurisprudencial, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
La
de ese acuerdo limitativo o prohibitivo de la actividad de uso turístico, viene expresamente establecida en el art. 17.12 de la LPH , y ante la inexistencia de más concreción respecto a su alcance, ha de ser interpretada en sentido amplio o en forma flexible. De hecho la propia norma administrativa autonómica reguladora de este tipo de alquileres, sitúa el comienzo del uso legal con tal destino de alquiler turístico en la fecha en que se presenta solicitud de inicio de actividad que lleva aparejado la signatura o número de registro de VUT, como le fue notificado al actor, aunque ello lo fuera en forma provisional.
Ha de estimarse por ello que aunque no acote el art. 17.12 de la LPH el alcance de la irretroactividad que establece, ésta alcanza, a situaciones como la existente en este caso de propietario disidente, que aun no habiendo iniciado dicha actividad, o habiéndola iniciado sin la solicitud previa de habilitación administrativa, en todo caso ya hubiera realizado actos preparatorios para ello, como es la solicitud que en este caso dirigió el actor tanto al Ayuntamiento como a la Consejería competente de la CCAA, antes de la adopción del acuerdo por parte de la Comunidad de Propietarios».
c. Resolución
Se desestima el recurso contencioso administrativo, al considerar la resolución ajustada a derecho.
Interpretación del apartado 12 del art. 17 de la LPH a favor de la prohibición del uso turístico
Sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia n.º 129/2020, de 21 de abril, ECLI:ES:APSG:2020:145
a. Antecedentes de hecho
Se interpone recurso de apelación contra la sentencia que estima la demanda interpuesta por unos propietarios contra la comunidad y anula el acuerdo de la junta de propietarios por el que se acordó prohibir el ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos en la comunidad. La sentencia recurrida considera que el acuerdo adoptado es contrario a la propia ley que lo posibilita (apartado 12 del art. 17 de la LPH) , ya que prohíbe la actividad turística, cuando la ley lo que permite es limitarla o condicionarla, que sería distinto.
b. Fundamentos de derecho
El motivo del recurso que analizamos en este punto se basa en considerar que el juzgador actúa con el prejuicio de considerar que no se puede prohibir de forma general e injustificada una actividad, en principio legal, y que solo cabría la prohibición por la vía de la acción de cesación. Alegan los recurrentes que cualquier limitación lleva implícita una prohibición, a lo que se opone la parte apelada sosteniendo que si el legislador hubiese querido las comunidades de propietarios pudieses prohibir los apartamentos de uso turístico así lo hubiese aprobado y no como lo hizo, aprobando solo la posibilidad de limitar.
«SEGUNDO.-La cuestión es, pues, decidir si la regla del art. 17.12 ampara que, con la doble mayoría de tres quintos requerida, la comunidad de propietarios podía prohibir el ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos en el inmueble, y debe estimarse el recurso, o si por el contrario esa regla solo permite limitar o condicionar esa actividad y por tanto el acuerdo es nulo como ha considerado la sentencia apelada y debe confirmarse».
La sala considera que la diferencia entre prohibir y limitar es artificial y lo ilustra con una comparación con los límites de velocidad:
«Ocurre que las limitaciones a ese 'derecho a circular a más de una determinada velocidad' pueden, sin margen para la duda, llamarse prohibiciones. Así se puede decir que en una autopista está prohibido ir a más de 120 km/h o que la velocidad en las autopistas está limitada a 120 km/h».
Para acabar concluyendo que no tiene sentido realizar una interpretación literal y formalista del apartado 12 del art. 17 de la LPH.
«CUARTO.-No es cierto que el legislador quisiera que se pudiera limitar y no prohibir, sin unanimidad, el uso turístico. La razón de esta norma es muy clara en su exposición de motivos, aumentar la oferta de vivienda en alquiler, afrontar los retos que en la actualidad se ligan a la dificultad de su acceso, no se han conseguido los resultados esperados en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda y moderación de precios. Específicamente señala al fenómeno creciente del alquiler turístico de la vivienda como vinculado al incremento de precios. Al punto que llega a apreciar la urgencia del decreto ley, y que no ratificado fue reiterado. El alquiler turístico es competidor directo del residencial y se quiso primar este a costa de aquel. (...) El problema es que si entendemos que solo caben límites que permitan el destino turístico, como debiera ser así si partimos de que queda vedada la prohibición, que queda vedado el impedir ese destino, la regla es contradictoria con la voluntad expresa del legislador, que no quiso tanto limitar la oferta el arrendamiento turístico como incrementarla del arrendamiento residencial. Y es evidente que un uso turístico de un piso, aunque limitado, es incompatible con el uso residencial de ese piso (...).».
c. Resolución
Se estima el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios, revocando la sentencia recurrida y dejándola sin efecto desestimando la demanda.
Interpretación del apartado 12 del art. 17 de la LPH en contra de la prohibición del uso turístico
a. Antecedentes de hecho
Se interpone demanda contra la comunidad de propietarios en la que se solicita que se dicte sentencia declarando la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios consistente en la prohibición del establecimiento de apartamentos turísticos por ser contrario a la ley.
b. Fundamentos de derecho
En esta sentencia el juzgador realiza un amplio análisis sobre si la comunidad tiene la facultad de prohibir el uso para alquiler con fines turísticos o si solo tiene potestad para limitar y condicionar ese uso, partiendo de que se trata de una cuestión discutida y pronosticando que llegará un momento en el que se interponga un recurso de casación que obligará al Tribunal Supremo a pronunciarse y poner fin a las discrepancias.
Entiende la sentencia que para interpretar las normas habrá que partir primero de una interpretación literal o según el sentido propio de sus palabras y, en segundo lugar, atender al contexto de la norma, en tercer lugar, a los antecedentes históricos y legislativos, y ya en último lugar atendiendo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, concluyendo que:
«Pues bien, en nuestro caso parece que solo nos podemos quedar con la interpretación literal, y por tanto, la conclusión provisional sería que la Comunidad de Propietarios no puede prohibir el uso turístico, aunque sí limitarlo o condicionarlo. No obstante, sería simplista quedarnos solo con la interpretación literal para dar cumplimiento al mandato constitucional que tenemos encomendada de fundamentar las resoluciones judiciales».
A continuación, resuelve la cuestión de si existe o no diferencia entre prohibir o limitar el uso turístico:
«De entrada el legislador no emplea en ningún momento el término 'prohibición' sino solo se refiere a 'limitar o condicionar', y, como hemos visto, prohibir no es sinónimo de limitar ni de condicionar. Sin embargo se ha planteado el debate en relación a qué clases de limitaciones o condicionamientos podrían instaurase por las Comunidades de Propietarios en relación con los apartamentos turísticos.
(...)
Por tanto, vemos que es posible una distinción entre prohibir y limitar. Es más, interpretando la Ley de Propiedad Horizontal podríamos llegar a la conclusión que la comunidad puede limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística con el voto de el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero para prohibir la actividad sería necesaria la unanimidad de los copropietarios en aplicación de lo establecido en el art. 17.6 de la LPH ('Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación').
(...) En un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art. 33 CE) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo ( SSTS 20 de septiembre y 10 de octubre de 2007). Tal conclusión determina que la mera descripción del uso y destino del edificio en los Estatutos o en el Título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, pero la descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio en régimen de comunidad de los conceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales ( SSTS de 23 de febrero 2006; 10 de octubre de 2007)».
En último lugar se plantea la sentencia si el alquiler turístico puede considerarse una actividad molesta y como tal podría prohibirse, concluyendo que:
«1. No se puede prohibir de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita. (...)
2. No podemos ignorar, aunque algunos parece que lo olvidan, que el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley ( art. 81 CE) . Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
3. Habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves, para lo que existe el mecanismo de cesación establecido en el artículo 7 de la LPH».
c. Resolución
Se estima la demanda interpuesta y se declara la nulidad del acuerdo adoptado por la junta de propietarios.
Antes de la reforma del apartado 12 del art. 17 de la LPH (operada por la LO 1/2025, de 2 de enero, en el , con efectos desde 03/04/2025), las SSTS 1232 Y 1233, ambas de 3 de octubre de 2024, zanjaron la disparidad de criterios a favor de la prohibición como forma de limitación del alquiler turístico.
Respuesta del Tribunal Supremo a favor de interpretar la prohibición como limitación al alquiler turístico
STS n.º 1232/2024, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2024:4790
a. Antecedentes de hecho
La entidad titular de una vivienda en una comunidad de propietarios de Madrid, impugnó el acuerdo adoptado en junta por el que se prohibía la actividad de alquileres turísticos en el inmueble, al entender que dicho acuerdo era nulo por no haberse aprobado por unanimidad y, subsidiariamente, por causarle perjuicio y no poder aplicársele con efectos retroactivos. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial estimó la apelación y declaró nulo el acuerdo por considerar que el artículo 17.12 LPH solo permitía limitar o condicionar la actividad, no prohibirla.
b. Fundamentos de derecho
La sentencia resuelve el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, abordando como cuestión central la interpretación del artículo 17.12 de la LPH en su redacción anterior a 03/04/2025, en concreto si la expresión legal «limite o condicione» el ejercicio de la actividad turística permite también su prohibición mediante acuerdo comunitario adoptado por la doble mayoría de tres quintos. Conforme a los criterios del artículo 3.1 del CC, el TS concluye, desde una perspectiva semántica, teleológica y sistemática, que la facultad de limitar puede comprender la prohibición total, especialmente atendiendo a la finalidad del Real Decreto-ley 7/2019 de favorecer el uso residencial de la vivienda y reducir los efectos del alquiler turístico sobre el acceso a la vivienda y la convivencia en la comunidad.
«Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 CC, la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto (...) conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, (...) entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el "por qué" y "para qué" fue dictada.
(...) 4.- Desde un punto de vista semántico, la expresión legal "limite o condicione" establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad. Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, "limitar" no solo significa "poner límites a algo", sino también, "fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien". Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite. Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de "límite" en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: "Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales". Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición. 5.- En cuanto a la interpretación teleológica, a los efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes (...) Desde un punto de vista semántico, la expresión legal "limite o condicione" establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad. Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, "limitar" no solo significa "poner límites a algo", sino también, "fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien". Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite. Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de "límite" en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: "Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales". Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición. 5.- En cuanto a la interpretación teleológica, a los efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes».
c. Resolución
La Sala casa y anula la sentencia de la AP de Madrid y confirma la sentencia de primera instancia, validando así el acuerdo comunitario que prohibía la actividad de alquiler turístico por haber sido adoptado con la mayoría cualificada del artículo 17.12 de la LPH.
STS n.º 1233/2024, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2024:4791
a. Antecedentes de hecho
La sentencia parte del acuerdo aprobado por una comunidad de propietarios con una mayoría del 93,44 % de propietarios y 84,422 % de cuotas. La mercantil propietaria de varios apartamentos impugnó judicialmente el acuerdo por entenderlo nulo y abusivo, pero la demanda fue desestimada tanto en primera instancia como en apelación, lo que dio lugar al recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
b. Fundamentos de derecho
El núcleo jurídico del litigio consiste en determinar si, al amparo del art. 17.12 de la LPH —en su redacción anterior al 03/04/2025—, es lícito prohibir la actividad turística. El Supremo responde afirmativamente: recuerda primero que en propiedad horizontal son legítimas las limitaciones o prohibiciones de uso de los elementos privativos si se establecen de forma expresa y conforme a derecho; después interpreta el precepto no solo literalmente, sino también de manera sistemática, histórica y teleológica conforme al art. 3.1 del CC. A partir de la exposición de motivos del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de la Sala entiende que la finalidad de la reforma era reforzar la capacidad de las comunidades para reaccionar frente al impacto del alquiler turístico y favorecer el uso residencial. Por eso concluye que «limitar» puede comprender la prohibición como límite máximo, y que exigir unanimidad vaciaría de contenido la reforma, que precisamente introdujo la mayoría de tres quintos como excepción a esa regla:
«(...) la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite. Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de LPH. Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho».
c. Resolución
La Sala desestima el recurso de casación interpuesto por la mercantil, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial y declarando ajustado a derecho el acuerdo comunitario que prohíbe el uso de las viviendas para alquiler turístico con la mayoría cualificada del art. 17.12 de la LPH.
Requisitos de la acción de cesación por considerar el uso turístico como una actividad molesta
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 242/2021, de 16 de junio, ECLI:ES:APV:2021:2607
a. Antecedentes de hecho
Por los propietarios afectados se interpone recurso de apelación contra la sentencia que estima la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios en ejercicio de la acción de cesación del apartado 2 del art. 7 de la LPH, y acuerda la inmediata cesación en cuanto a la utilización como apartamentos turísticos u hoteles encubiertos en las viviendas de los demandados.
b. Fundamentos de derecho
El recurso se fundamenta, en lo que aquí nos interesa, en los requisitos de procedibilidad de la acción de cesación, regulados en el apartado 2 del art. 7 de la LPH, de necesario cumplimiento. Aplicando esta doctrina al caso concreto, se acoge el recurso, por entender que tales requisitos no se han cumplido.
«En efecto, se necesita, primero un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales, efectuado por el Presidente de la Comunidad a quien realice la actividad y, en el caso el último es el citado del 2016.
En segundo lugar, este requerimiento ha de ser fehaciente en el sentido de que conste claramente su contenido y su recepción en destino con el contenido de ordenar la inmediata cesación en el desarrollo de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, pudiendo concederse un plazo prudencial en atención a la actividad y circunstancias ,contenido que tampoco consta en la litis .
Por último, ante la persistencia del infractor en su conducta ,lo que igual litis tampoco se ha acreditado dada la distancia temporal entre ese requerimiento del 2016 y la demanda presentada en el 2019, se exige una junta de propietarios para tratar el problema y un acuerdo de ella autorizando al presidente el ejercicio de la acción de cesación y demanda judicial de cesación, junta que en el mismo y con ese contenido solo se ha acreditado en la citada del 2018 siendo que, a mayor abundamiento la también citada del 2019 no renueva esta autorización pese a ser posterior».
c. Resolución
Se estima el recurso de apelación procediendo a revocar la sentencia de instancia y a dictar otra por la que se desestime la demanda por defecto de procedibilidad en la acción ejercitada.