Caso práctico: ¿Cabe la exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual si se compran plazas de garaje y trastero?

PLANTEAMIENTO

A principios de 2025, un matrimonio adquirió una vivienda con una plaza de garaje y un trastero, conjuntamente en una sola escritura. Además, también adquirió una plaza de garaje adicional, en escritura separada, pero en el mismo acto y con entrega en el mismo momento. Las dos plazas de garaje y el trastero forman parte del mismo edificio y se destinan al uso privativo de los adquirentes.

En noviembre de 2025, los cónyuges se trasladan a vivir a ese nuevo inmueble y venden su vivienda habitual previa. Se cumplen los requisitos y plazos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual del apartado 1 del artículo 38 de la LIRPF.

A los efectos de dicha exención, ¿podrán considerar como importe reinvertido tanto las cantidades destinadas a la compra de la vivienda con plaza de garaje y trastero, como las destinadas a la compra de la segunda plaza de garaje?

RESPUESTA

A la vista del artículo 55.2.c) del RIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, y conforme al criterio que viene manteniendo la DGT, como las plazas de garaje y el trastero se encuentran en el mismo edificio que la vivienda y todos los inmuebles se adquirieron en el mismo acto, parece que las cantidades destinadas a su adquisición también podrían considerarse como importe reinvertido a efectos de la exención. Aunque, eso sí, siempre que efectivamente se cumplan los plazos y requisitos que la normativa del tributo exige para la aplicación de dicho beneficio fiscal.

La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el apartado 1 del artículo 38 de la LIRPF y en el artículo 41 del RIRPF. Conforme a ella, podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones y plazos que se determinan reglamentariamente. Para su aplicación se exige, entre otros requisitos, que tanto la vivienda que se transmite como la que se adquiere tengan la consideración de vivienda habitual. 

De cara a la calificación de la vivienda como habitual, debe acudirse al artículo 41 bis de la LIRPF, a cuyo tenor:

«1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

(...)

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

A la hora de delimitar qué se entiende por vivienda habitual del contribuyente, el apartado 2.c) del artículo 55 del RIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, especificaba que no se estaría ante un supuesto de adquisición de vivienda cuando se adquieran, independientemente de esta, plazas de garaje, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha. Sin embargo, y como excepción a la regla general, asimilaba a viviendas las plazas de garaje adquiridas con estas, con un máximo de dos.

En ese sentido, tal y como indica la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante (V1484-24), de 18 de junio de 2024, «si bien en principio la adquisición de plazas de garaje y trasteros no se asimilaba a la de la vivienda propiamente dicha, en relación con dicha excepción, el criterio de éste Centro Directivo es que para que se produzca tal asimilación es necesario que las plazas de garaje y los trasteros se encuentren en el mismo edificio o complejo inmobiliario de la vivienda, y que la adquisición, tanto de la vivienda como de las plazas de garaje y los trasteros, se hubiera producido en el mismo acto, aunque podía ser en documento distinto, entregándose todas en el mismo momento. No podrá tener uso distinto al privativo del propio adquirente, en caso alguno». En el mismo sentido se pronuncia también, por ejemplo, en sus consultas vinculantes (V2103-24), de 27 de septiembre de 2024, o (V1666-26), de 19 de junio de 2026.

Por lo tanto, como se indica que las plazas de garaje y el trastero se encuentran en el mismo edificio que la vivienda y que todos los inmuebles se adquirieron y entregaron en el mismo acto, parece que las cantidades destinadas a su adquisición también podrían considerarse como importe reinvertido a efectos de la exención. Aunque, eso sí, siempre que efectivamente se cumplan los plazos y demás requisitos que la normativa del tributo establece para la aplicación de dicho beneficio fiscal.