Caso práctico: Deducción por inversión en vivienda habitual IRPF en caso de cancelación y nueva contratación de préstamo

PLANTEAMIENTO

Un contribuyente tenía concertado un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, en la que efectivamente sigue residiendo, por el que se venía aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. En 2025 se le presentó la posibilidad de mejorar las condiciones económicas del préstamo, así que procedió a cancelarlo y a contratar uno nuevo con la misma finalidad.

Con la cancelación del primer préstamo y la contratación de uno nuevo, ¿mantendrá el derecho a deducir por las cantidades que amortice o satisfaga con este?

RESPUESTA

En el caso de que, en un mismo acto, de forma simultánea, se produjese la operación de cancelación y la firma del nuevo contrato de préstamo o crédito, empleando para aquella parte o el total del principal obtenido en este nuevo contrato, no variará el derecho a practicar la deducción. 

La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, suprimió la deducción por inversión en vivienda habitual con efectos desde el 1 de enero de 2013 y añadió una disposición transitoria decimoctava a la LIRPF, que contempla un régimen transitorio que permite practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos:

«1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición:

a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma.

b) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

c) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013 siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2.ª de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.

2. La deducción por inversión en vivienda habitual se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma.

3. Los contribuyentes que por aplicación de lo establecido en esta disposición ejerciten el derecho a la deducción estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por este Impuesto y el importe de la deducción así calculada minorará el importe de la suma de la cuota íntegra estatal y autonómica del Impuesto a los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 69 de esta Ley.

4. Los contribuyentes que con anterioridad a 1 de enero de 2013 hubieran depositado cantidades en cuentas vivienda destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, siempre que en dicha fecha no hubiera transcurrido el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta, podrán sumar a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica devengadas en el ejercicio 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011, sin intereses de demora».

En cualquier caso, y por lo que se refiere a la inversión que es susceptible de deducción, no se establece ninguna restricción en cuanto a cuál ha de ser la procedencia de la financiación (propia o ajena) ni la forma en que esta se componga (uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión). 

Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la deducción. En particular, conviene resaltar que tendrá que observarse lo previsto en el apartado 1 del artículo 70 de la LIRPF, a cuyo tenor:

«1. La aplicación de la deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación, requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de la inversión realizada».

En esa medida, y tal y como viene sosteniendo la Dirección General de Tributos, la novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada (con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese), no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción. Solo supone la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior. De tal modo, y como se sostiene, por ejemplo, en su consulta vinculante (V2492-24), de 9 de diciembre de 2024, o en las recientes consulta vinculante (V0521-25), de 28 de marzo de 2025, o consulta vinculante (V2604-25), de 23 de diciembre de 2025:

«(...) las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Existiendo ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen».

Cuestión distinta sería la cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, la contratación por el contribuyente de un nuevo préstamo o crédito, que podría formalizarse, incluso, con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del anterior, sin concatenación entre ambos. Si uno y otro acto se producen en momentos diferentes, habría que entender que son operaciones distintas, lo que implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Sin embargo, esto no sucedería si, en un mismo acto, de forma simultánea, se produjese la operación de cancelación y la firma del nuevo contrato de préstamo o crédito, empleando para aquella parte o el total del principal obtenido en este nuevo contrato. Para demostrar la continuidad de la financiación, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio o sustitución de préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo. De producirse de manera simultánea, tanto los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo originario y constitución del nuevo préstamo tendrán la consideración de deducibles. 

Finalmente, con respecto al nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, el Centro Directivo entiende que el interesado tendrá que poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la AEAT, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución. Para ello, podrá utilizar cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la AEAT.